Luxussanierungen? Nein danke! (Aktion 45)

Anlass: Wenn Ihr Hausbesitzer Modernisierungsmaßnahmen ankündigt, kann das viele Unannehmlichkeiten zur Folge haben: Lärm, Schmutz oder Strom-, Heizungs- und Wasserausfälle während des Umbaus. Vor allem aber spätere Mieterhöhungen. Zweifellos gibt es Modernisierungen, die auch für Sie als Mieter von Vorteil sind und die Unannehmlichkeiten aufwiegen. Oft dienen Modernisierungen aber nur einem Zweck: den Wohnungsstandard so anzuheben, dass sehr hohe Mieten erzielbar sind. Bis zu elf Prozent der Modernisierungskosten dürfen Ihnen zeitlich verteilt auf die Miete aufgeschlagen werden. Das kann für Sie und andere Mieter bedeuten, dass Sie über kurz oder lang ausziehen müssen.
Die gute Nachricht: Sie müssen eine Modernisierung nur dulden, wenn sie angemessen und sinnvoll ist. Das ist der Fall, wenn sie einen allgemein üblichen Standard herstellt
oder – wie bei energetischen Sanierungen – gesetzlich vorgeschrieben ist. Unangemessen wäre eine Luxussanierung, beispielsweise aufwendige Verschönerungen der Fassade und des Eingangsbereiches mit Marmor. Sie können gegen die vorgesehene Modernisierung Widerspruch und andere Rechtsmittel bis hin zur Klage einlegen. Widerspruch sollten Sie auf alle Fälle einlegen, sonst kann Ihre Duldung als stillschweigende Zustimmung ausgelegt werden! Auch gegen Ihre spätere Beteiligung an den Kosten von Luxussanierungen in Form von Mieterhöhungen können Sie sich wehren!
Luxussanierungen sind auch ein öffentliches Ärgernis. Mit ihnen wird die Struktur einer Stadt verschlechtert: Einkommensschwache Bevölkerungsgruppen werden an die Peri-
pherie abgedrängt, Reiche beziehen die attraktiven Stadtteile. Sich gegen diese »Gentrifizierung« zu wehren ist Bürgerpflicht!

Aktion: Sie werden eine schriftliche Ankündigung der Modernisierung im Briefkasten finden, in der die Modernisierungsarbeiten, deren Kosten und die zu erwartende Mieterhöhung beschrieben sein müssen. Setzen Sie sich nun mit anderen Mietern im Haus zusammen. Rechnen Sie die finanziellen Folgen der Sanierung durch, und kommen Sie zu einer gemeinsamen Einschätzung, ob es sich um eine Luxussanierung handelt. Beachten Sie dabei den Unterschied zwischen Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Kosten für die Instandhaltung dürfen nicht auf die Miete umgelegt werden. Eventuell wird es nötig sein, dazu beim Hausbesitzer weitere Informationen einzuholen, er ist gesetzlich verpflichtet, genaue Angaben zu machen. Drohen Sie mit Ihrem Widerspruch gegen die Ankündigung, falls er sie Ihnen nicht gibt! Ein Widerspruch gegen eine inkorrekte oder unvollständige Ankündigung zwingt den Hausbesitzer, eine neue Ankündigung zu schicken, was auf eine Verzögerung des Baubeginns hinausläuft. Wenn Sie alle Informationen haben, überlegen Sie sich, ob
es Gründe gibt, der Maßnahme zu widersprechen. Sei es, dass die Sanierung in Wirklichkeit eine Luxussanierung ist, sei es, dass sie eine »unzumutbare Härte« darstellt. Unzumutbar wäre beispielsweise, wenn die Umbaumaßnahmen zu Gesundheitsschäden führen, was im Winter leicht der Fall sein kann; wenn Sie nach Abschluss der Modernisierung dauerhafte Nachteile wie kleinere Wohnfläche, weniger Licht erleiden; wenn eigene Umbauten, die Sie mit Einwilligung des Vermieters vorgenommen haben, nutzlos würden; oder wenn in der Wohnung gebrechliche Personen wohnen, denen die Umbaumaßnahmen nicht zugemutet werden können. Eine angekündigte zu starke Mieterhöhung (zum Beispiel wenn sie mehr als 20 bis 30 Prozent des Nettoeinkommens beträgt) ist leider kein Widerspruchsgrund mehr, seit das Mietrecht am 1. Mai 2013 novelliert wurde. Man kann gegen unzumutbare Mieterhöhungen (in der Regel gegeben, wenn die Miete mehr als 20 bis 30 Prozent des Nettoeinkommens ausmacht) jetzt erst nach der Sanierung vorgehen.
Was ein aussichtsreicher Widerspruchsgrund ist, hängt sehr vom Einzelfall ab. Man sollte sich von einem in Mietsachen erfahrenen Rechtsanwalt oder vom örtlichen Mieterschutzverein beraten lassen. Vielleicht ist unter Ihren Mitmietern einer, der eine Rechtsschutzversicherung hat und stellvertretend für die übrigen Mieter Beratung einholt. Oder teilen Sie sich die Rechtsanwaltskosten! Wenn Sie Gründe für einen Widerspruch sehen, können Sie nach einer angemessenen Frist (lassen Sie sich zwei Monate Zeit!) schriftlich, am besten eingeschrieben, Widerspruch einlegen. Dann muss der Vermieter sich beim Mietgericht einen sogenannten Duldungstitel beschaffen. Fängt er früher mit den Baumaßnahmen an (eine Ankündigung muss drei Monate vor Baubeginn zugestellt werden, Aushänge genügen nicht), könnten Sie – nach juristischer Beratung – den Handwerkern den Zugang zu Ihrer Wohnung verwehren oder im Außenbereich stattfindende Arbeiten notfalls sogar per gerichtlicher einstweiliger Anordnung verhindern. Auch die Nachbarn im Nebenhaus könnten übrigens motiviert werden, den Modernisierungsmaßnahmen zu widerspre- chen und bei zu hoher Lärmbelästigung eventuell Ruhezei- ten zu fordern.
Wenn nun eine korrekte Ankündigung samt Duldungstitel vorliegen, wäre an eine zivilrechtliche Klage zu denken. Diese ist unbedingt mit einem Rechtsanwalt vorzunehmen. Am besten, ein Mieter im Haus mit Rechtsschutzversicherung übernimmt die Klage. Diese hat zwar keine Gültigkeit für andere Mietverhältnisse, kann von anderen aber als Vorlage verwendet werden. Falls Sie sich vor Gericht wehren, sollten Sie das kundtun! Hängen Sie beispielsweise Plakate aus dem Fenster »Wir sollen luxussaniert werden, wir klagen!«
Während des Umbaus gibt es weitere Möglichkeiten, wi- derspenstig zu sein. Man kann besondere Aufwendungen wie Reinigungskosten geltend machen, eventuell sogar die
Miete bei stark beeinträchtigtem Wohnwert, zum Beispiel bei Heizungs- und Wasserausfall, mindern (Letzteres aber nicht, wenn die Ausfälle infolge energetischer Sanierungsmaßnahmen zustande kamen). Im Einzelfall kann es kompliziert werden, also möglichst nicht ohne Rechtsberatung loslegen!
Weitere Informationen unter www.bmgev.de/mietrecht/tipps-a-z/artikel/modernisierung.html.

Wirkung: Sie werden zwar mit allen Widersprüchen und Klagen eine Luxussanierung letztlich nicht verhindern können, wenn Sie es mit einem skrupellosen Hausbesitzer zu tun haben. Aber Sie verzögern, Sie streuen Sand in die Umbaumaßnahmen. Die Chancen sind groß, dass ein Hausbesitzer angesichts der Gegenwehr in seinem Haus kompromissbereit wird, vielleicht Abstriche beim Sanierungskonzept und bei der Mieterhöhung macht. Jede Verzögerung der Baumaßnahmen kann ihn viel Geld kosten! Auf jeden Fall haben Sie Ihre Pflicht als Bürgerin, als Bürger getan und ein Zeichen gesetzt!

Aufwand: Hoch und andauernd. Sie erwartet unter Umständen ein Kleinkrieg. Die Einschaltung eines Rechtsanwalts beziehungsweise von Mieterberatungen ist unumgänglich.

Risiken: Bei bloßer Widerspruchseinlegung gering. Wenn Sie sich zusammen mit anderen Mietern im Haus wehren, entfällt auch die Gefahr persönlicher Repressalien des Hausbesitzers gegen Sie. Sie wären ohnehin illegal und werden von professionell vorgehenden Hausbesitzern, vor allem von Wohnungsgesellschaften, selten vorgenommen. Riskanter wird es, wenn Sie mit einstweiligen Verfügungen operieren. Hier nur mit rechtlicher Beratung vorgehen, da Sie eventuell für ungerechtfertigte Verzögerungen haftbar gemacht werden können.

Spaßfaktor: Besteht in der Genugtuung, Widerstand geleistet zu haben, etwas eingetrübt durch die Unannehmlichkeiten der Baumaßnahmen.

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